g6111说透房价:任志强的逻辑和黄奇帆不讲破的真相-地缘金融

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说透房价:任志强的逻辑和黄奇帆不讲破的真相-地缘金融


【提要】说透房价,高房价是“印”出来的,不是“炒”出来,朱云来最近也直抒这个观点。任志强“预言帝”的正确是因为他是内幕知情者,黄奇帆在“十大失衡”中有四个不说破的问题,才是中国高房价的真相。徐匡迪说中国经济新试验田“雄安新区的发展绝不被房地产商绑架”。
(正文)
关于房价问题,最近媒体上热议和热转的有两个声音,一个是前重新市市长黄奇帆在复旦大学的讲话,一个是任志强持续了十几年一贯正确的房价永远上涨,忽悠老百姓赶紧高价买房接盘的发言,后来徐匡迪院士,还有中金公司总裁朱云来也加入发声。
一、黄奇帆的声音
首先我们看在黄奇帆复旦大学所作的讲话《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》,讲话中提出了房地产和实体经济十大失衡的问题,分别是土地供应失衡、土地价格失衡、房地产占用的社会资源失衡、绑架金融资源让中国脱实就虚、税收失衡、销售租赁比例失衡、房价收入比失衡、房地产内部结构失衡、市场秩序失衡、调控方向失衡等,黄奇帆所述这十大失衡,基本讲清楚了当今房地产业和高房价存在问题,只是有四个核心问题不去讲破:
1、为什么ZF的“调控”屡次失败,会让2003年初从上海开始的房价经过十五年中若干次“调控”后,最后房价平均涨了十三倍?
2、没有讲明,RM银行的货币发行量M2在改开以后的增长速度与老百姓普遍感受到的房价和物价飞涨有什么关系?
3、没有讲明白,ZF在高房价中有没有收益,有多少收益?
4、这个问题是黄奇帆市长不方便讲的Zheng_治问题,各级ZF官员全力推动高房价的动力是什么?
下面我们来阐述黄奇帆市长不讲破的四个问题。
1、2003年以来,中国房价坐上了火箭飞升,年年ZF都在喊“调控”,但是老百姓买房的价格,在中_央ZF主导的各级地方ZF不断的“调控”之下,15年房价持续向上平均涨了约13倍,ZF为什么“调控”这么没有力量?某总在十年之中的口号一直是“控制房价过快上涨”,一语道破真相,原来是ZF通过调控,促进房价上涨,顶多是不要在短期内过快上涨而已,甚至“调控”房价的过快上涨,都只是一个口号,某总和某些势力内心里巴不得房价上涨得越快越高。
ZF真要控制房价上涨,是没有可能控制不住的。也不是没有控制房价上涨的手段。关键是,ZF是不是想控制房价上涨,或者更甚,那届ZF其实希望房价上涨,只是为了平民怨,口中整天对老百姓空喊“调控”,忽悠老百姓。
住房、医疗、教育和每日餐饮,都是老百姓的生活必需品,高房价肯定增加了老百姓的生活负担,但是既然房价高涨,由不然物价指数高企得难看,让ZF难堪,因此,中国有很“聪明”的一群经济学家建议,中国的住房,只有房租计入物价指数,房价是不计入CPI物价指数里面的,g6111住房不算老百姓的生活必需品,而是算作“投资品”,与进入股市买股票一样。也就是说房价不管怎样疯涨,ZF的CPI都掩耳盗铃“看不到”,老百姓自然也就看不到了。
2、黄奇帆市长不讲破的第二个问题,央行超发货币,与房价飞涨有什么关系。
(1)看看中国改开以后,特别是某人到南方出巡之后,中国发行人民币发行量增加了多少:年 份M2指标值(亿元)GDP绝对额(亿元)M2/GDP2016年末1550100.00744127.002.08312015年末1392300.00676708.002.05752014年末1228374.81635910.001.93172013年末1106524.98588018.761.88182012年末974148.80534123.041.82382011年末851590.90473104.051.80002010年末725851.79401512.801.80782009年末610224.52340902.811.79002008年末475166.60314045.401.51312007年末403442.2265810.301.51782006年末345603.6216314.41.59772005年末298755.7184937.41.61542004年末253207.7159878.31.58382003年末221222.8135822.81.62882002年末185007120332.71.53752001年末158301.9109655.21.44362000年末134610.399214.61.35681999年末119897.989677.11.33701998年末104498.584402.31.23811997年末90995.3789731.15221996年末76094.971176.61.06911995年末60750.560793.70.99931994年末46923.548197.90.97361993年末34879.835333.90.98711992年末25402.226923.50.94351991年末19349.921781.50.88841990年末15293.418667.80.8192
货币发行量,应该与经济的增长同步,从经济学角度讲,货币本来就是货物等价交换媒介,货币本身没有价值,只是价值的一个计量尺度。有50万亿的经济总量,只需要发行50万亿的货币,如果预计明年的经济总量是55万亿,今年则可以陆续发放55万亿的货币,让货物交换有充足的货币作为交换媒介。
但是,我们看看,中国发行的货币,超过了经济总量一倍,按照经济年增长速度7%计算,多超发出来的93%货币是为什么?说穿一点,这93%超发的货币,用来涨价了。
美国经济总量高于中国,还要向世界提供美元流动性,货币发行量还远远低于中国
超发货币的一个“大作用”,就是可以夸大我们改G-K放后经济发展的成果,本来经济发展只增加了1%,由于多发一点货币,数字上就可以增加到10%,用于交换的商品还是那么多,但是计量商品价格的数量多了啊。GK以前猪肉0.7元一斤,改开后猪肉14元一斤,如果现在和GK前消耗同样猪肉,中国仅仅靠超发货币,中国经济就可以增加20倍的猪肉“发展奇迹”来。

我们隐约可以看出,似乎中国过去三十年的所谓高“GDP增长”,其实主要是靠增发人民币吹泡泡吹出来的。要是去掉货币超发,去掉外资在中国的投资额,属于中国自己的GDP恐怕是一个负数,是不是这样?有识之士自行去分析。
(2)我们现在来看看1990年至今,ZF控制的央行RM银行到底超发了货币,中国货币超发增速是多少:
年份
M2(亿元)
M2增速(%)
1990年
15293.4
1991年
19349.9
26.5
1992年
25402.2
31.3
1993年
34879.8
37.3
1994年
46923.5
34.5
1995年
60750.5
29.5
1996年
76094.9
25.3
1997年
90995.3
19.6
1998年
104498.5
14.8
1999年
119897.9
14.7
2000年
134610.3
12.3
2001年
158301.9
17.6
2002年
185007.0
16.9
2003年
221222.8
19.6
2004年
254107.0
14.9
2005年
298755.7
17.6
2006年
345603.6
15.7
2007年
403442.2
16.7
2008年
475166.6
17.8
2009年
606225.0
27.6
2010年
725851.8
19.7
2011年
851590.9
17.3
2012年
974148.8
14.4
2013年
1106525.0
13.6
2014年
1228374.8
11.0
2015年
1392300.0
13.3
2016年
1550100.0
11.3
改开以来,中国的货币发行量,都是远远超过经济发展的实际需要的。超发货币不是为了发展经济,而是另有目的。
我们往下看……
(3)改开以来,中国的通货膨胀率有多少?
只要通货膨胀率是正值,就意味你手中的“钱”在“贬值”,实物资产在“增值”。
所谓“贬值”就是过去某个数额的“钱”能够买到的商品,现在需要更多的“钱”才能买到了。物质没有变,只是计量物质价值的媒介“钱”贬值了,同样的物质,需要更多的“钱”来计量;所谓“增值”,就是原来的物质,因为商品交换的媒介“钱”贬值了,所以需要更多的“钱”来计量,物质在用贬值的“钱”计量,表面看来,需要更多计量物质价值的“钱”,用“钱”计量的物质,就“增值”了。
所以,只要货币发行多了,就肯定意味货币“贬值”,商品或者物质“增值”。
任志强是个“明白人”,他知道内幕

通货膨胀率(Inflation Rate)的金融学定义,是货币超发部分与实际需要的货币量之比,用以反映通货膨胀、货币贬值的程度。
按照概念,通货膨胀率=(已发行的货币量-流通中实际所需要的货币量)/ 流通中实际所需要的货币量×100%,当然,教科书上不是这样的,教科书上的公式,非专业人员是不能看懂的(了解国际和国内金融和金融战略变幻,请关注“地缘金融”公众号)。当今“经济学家”很大的一个工作任务,就是把本来简单的东西弄得异常复杂,让别人都看不懂,别人不懂了,他们才好忽悠。其实,经济学就是常识和良心,有常识有良心就能成为经济学家。可惜,当今的那些著名和知名的“经济学家”们,要么没常识,要么没良心,甚至两者都没有。
还有一种关于通货膨胀率的常识性算法,就是通货膨胀率=(超发货币比例-GDP增长率)。
现在我们来看看GJ统计局弄出来的通货膨胀率的真实性怎样,大家自己去分析判断。
年份
GDP(亿元)
GDP增长率%
人均GDP(元/人)
通货膨胀率%
1978
3645.2
381
1979
4062.6
7.6
419
1980
4545.6
7.8
463
6
1981
4891.6
5.3
492
2.4
1982
5323.4
9
528
1.9
1983
5962.7
10.9
583
1.5
1984
7208.1
15.2
695
2.8
1985
9016
13.5
858
9.4
1986
10275.2
8.9
963
6.5
1987
12058.6
11.6
1112
7.3
1988
15042.8
11.3
1366
18.8
1989
16992.3
4.1
1519
18
1990
18667.8
3.8
1644
3.1
1991
21781.5
9.2
1893
3.4
1992
26923.5
14.2
3211
6.4
1993
35333.9
14
2998
14.7
1994
48197.9
13.1
4044
24.1
1995
60793.7
10.9
5046
17.1
1996
71176.6
10
5846
8.3
1997
78793
9.3
6420
2.8
1998
84402.3
7.8
6796
-0.8
1999
89677.1
7.6
7159
-1.4
2000
99214.6
8.4
7858
0.4
2001
109656.2
8.3
8622
0.7
2002
120332.7
9.1
9398
-0.8
2003
135822.8
10
10542
1.2
2004
159878.3
10.1
12336
3.9
2005
183084.8
10.2
14040
1.8
2006
211923.8
11.6
16024
1.5
2007
249530.6
11.9
18868
4.8
2008
300670
9
23128
5.9
2009
340507
9.1
25608
-0.7
2010
397980
10.3
30015
303
2011
471564
9.2
35181
5.4
2012
519322
7.8
38459
2.6
2013
568845
7.7
41908
2
2014
636463
7.4
49999
3
2015
677000
6.9
51000
1.4
2016
744127
6.7
55412
3
改开至今袁维娅,货币超发比例是千真万确的,GJia统计局公布的GDP增长率和通货膨胀率也有了,后面两个数据的真假,读者自己去判断。
(4)既然货币超发93%以上,促进了中国通货膨胀率Da跃进,物价、房价的上涨也就正常,房价也是物价啊。粮食和生产资料的价格不能上涨过快,GJ必须严格控制,所以只有靠房价来消耗超发的70万亿货币的大部分,房价上涨也就成了必然。
(5)2017年6月18日,朱相公子金融专家朱云来在“第三届青岛·中国财富论坛”就直抒胸臆:房子为什么会这么贵呢?就因为你纯粹的金融,所谓的脱实向虚的虚,货币存量160万亿,因为这个数不断提升,所以房价一定会跟着涨,因为这叫资产价格通胀,因此这个房价,就越来越高。
请阅读朱云来原话:
朱云来:房价是金融问题
3、黄奇帆市长没有讲破的第三个问题,各级ZF在高房价中的收益是多少?
我不直接分析。我们仅仅看看相关人士的说法。
在2012年,ZY党-校国际战略研究所副所长周天勇说,中国“房价里70%是ZF税费”,在中国房价中的构成基本可以分为ZF税费、建安费用以及房企利润,关于房价中有多少税费流向ZF府一直有不同的说法,但ZF府对房地产征收的税费名目繁多确是事实,包括12项税和50多种费用,再加上土地出让金,ZF拿掉了房价中的大部分。
新华网北京2014年3月6日电,全国RD代表、北京市常务副市长李士祥说,因为保障房供应量加大,调节了市场供需,“北京市区的房价以后要下降。”(了解国际和国内金融和金融战略变幻,请关注“地缘金融”公众号)。全国ZX委员、恒大集团董事局主席许家印却说,房价的24%是税费,超过30%是土地出让,这些钱都被政府赚走了,要降房价,首先请ZF不要“雁过拔毛”。许家印作为名声显赫的中国恒大房地产公司老板,说ZF拿走了房价的54%,不会是虚话。
许家印算了一笔账,目前房价的构成主要有五部分:地价、综合造价、ZF规费、税收和企业利润。——地价:近年来,土地出让单价连年上涨。国土资源部统计,2013年全国土地出让金收入总额超过4.1万亿元,创历史新高。北京2013年农展馆地块的楼还没盖,单位地价超过7.3万元,广州南洲地块的单位地价3.3万元,超过周边商品房价格。——综合造价:俗称建安成本。一位大型国有建筑公司的领导告诉记者,一般低层建筑2000—3000元/平方米,高层建筑不超过4000元/平方米。——ZF规费:包括城市基础设施建设费、设计费、招投标费、市调费、审计费等。许家印说,通过恒大在各地的实践经历,各城市收费审批不一样,“最少的37种,最多的157种。各个城市收费差别很大,按平均计算约占房价的11%。”——税:包括营业税、城建税、教育附加费、土地增值税、房产税、印花税、契税等十余种。根据广东省房地产行业协会2013年发布的研究报告,这十几种税大约占房价的15%左右。房价刨去前四部分,再减去银行贷款或其他融资渠道利息后,是开发企业的毛利润。按照一些上市房地产公司年报公布的数据,恒大、万科、保利、招商等大型开发商公布的利润一般都超过15%。暨南大学管理学院胡刚教授介绍(了解国际和国内金融和金融战略变幻,请关注“地缘金融”公众号),一般来说,房地产领域的税费占房价的比例超过20%,土地出让金的费用占房价的30%-50%,土地出让金也算一种收费,说房价超过60%的部分是各项ZF税费,不能算错。
本人在著述一本名叫《中国房地产揭秘》的书,因为一些关键房地产宏观数据,以及房地产公司的成本数据拿不到手,故而一直未能完笔,土地价格从楼面价格100元/平方米到楼面价格3.5万元/平方米,房价从800元/平方米到25万元/平方米,涉及到房地产开发的各方(包括房地产开发的三大核心生产资料:ZF关系、土地、资金)的ZF官员、ZF、银行和银行官-员,以及设计、施工、工程监理、房地产中介、炒房客等各方收益,都可以一清二楚。本人粗略估算,ZF在房价中收入的比例在不同房价和土地价格中的占比,在45%~70%之间。
货币超发的目的我们知道了,继续往下看……
4、黄奇帆市长没有讲破的第四个问题。
这是一个Zheng治问题,我们还是少讲为好。
只粗略说几句。
看看此图,就知道人民银行是如何超发人民币劫贫济富了
货币超发,促进了中国的通货膨胀,因为中国的“钱”RMB“贬值”了,所以中国的资产都“增值了”,换一句话说,每月从工作单位领到工资“钱”的广大工薪阶层,比较少拥有固定资产,因为“钱”贬值了,所以他们的实际收入由于GJ主导的通货膨胀,实现了实质性“收入减少”,而拥有资产的富人,由于拥有了资产,资产因为计价的“钱”贬值以后,资产价格上升,导致以RMB计价的“财富”增值,RMB大幅超发贬值严重,这些富人的“财富”就大幅增值。
1978年到2008年改开30年,人民币贬值幅度超过85%,净值只剩下不到15%
因此,央行的巨额货币超发,在金融上是今天中国贫富悬殊的首恶,是劫贫济富。
ZF政-策保证一部分人,百分之几的少部分人能先富起来,而央行宽松的货币政策保证先富起来的人中的少部分人能大富起来。
这就是中国GaiKai三十多年的Zheng治。
中国的股市和房市,其实不是两个“市场”(资本市场、房地产市场)或产业,而是两个财富的二次分配机制,第一保证有少部分能够先富,第二保证先富的人中的极少数人能够大富。中国人数极少的超级富豪90%以上都是来自这两个“市场”。
央行,不过是用货币政策促进先富和保证大富。
二、任志强的逻辑
任志强在房价上只有一个逻辑,就是涨,涨,涨……十年以后仍然是涨,涨,涨……
为什么任志强的逻辑“永远”是正确的?即便中国今天的房价,已经高到了太空时代,任志强的逻辑继续是涨,涨,涨?
众客官细细听了……
在上面,我们已经讲述清楚GK30年中国房价和物价突飞猛进的原因,任志强号称H二代,在北京属于薛蛮子们的小兄弟,薛蛮子大哥哥们成年后在GaiKai中执掌了中国经济大权, 小弟弟任志强自然能够从当年的大哥哥薛蛮子们那里知道上面黄奇帆市长不说破的“四个问题”,ZF会主导房价长期上涨,会用财政政策、金融政策,以及GJ经济政策实现少部分人先富起来,并保证这少部分先富之人大富,所以任志强知道中国的房市会在Zheng权力量的护航下,抛弃所谓世界房地产业发展的客观规律,与西方主导的国际惯例“脱轨”而不是接轨。比如西方房地产业常用的房价收入比、房租收入比等等评价房地产业是否正常发展的经济指标,国外通常的房价收入比是5,也就是一家人五年的收入可以购买“使用面积”100平方米的住房,而在中国一线城市,以“建筑面积”计算的房价收入比高达70,与西方国际脱轨如此严重,任志强仍然说房价不高,因为任志强是知情者,在股市叫做内幕交易者,知道ZF会将推高房价作为GK的长期战略执行,所以任志强“惟房价不高”,在中国房价预言中,完胜与国际惯例接轨反对高房价的时寒冰、牛刀、国世平等,成为中国房价永远正确的“预言帝”。

“预言帝”任志强的“正确”,来自于他是Zheng权的圈内人,知道ZF对于房地产业和房价的长期政策,他不过是用一种似是而非的言辞,把ZF推高房价的真实目的掩盖起来,而将高房价归于“市场因素”,“刚需”等的一种欺骗芸芸众生的解释罢了。时寒冰、牛刀、国世平等民间草根人士,岂是任志强这样房地产大盘内幕知情者的对手?经济学的分析,是胜不过Zheng权的力量的。
以至于中国对于房价预测,“宁听任志强,不可信牛刀! ”成为一句响彻网络空间的牛语!再说的更进一步“听了任志强的住别墅,听了牛刀的住牛棚!”,任志强在中国房价高入太空时代的过程中,一贯正确。
其实,任志强的逻辑就是:你们草根的分析没有用,只有我是内幕的知情者,我知道结果,然后随便编造几个自圆其说的理由来解释已经内定的结果而已。所以我的胡编的理由总是会被“涨”结果印证,我就是房价“涨真理”的预言帝,一定胜过你草根透彻的分析。
三、说透房价
任志强在最近一段时间又声称调控错了,2018年房价将暴涨更高!
依照任志强“预言帝”一贯正确的逻辑,一线城市房价收入比超过70都还要“暴涨”,不知道任志强说的“暴涨”是多少?涨一倍?至少也是要涨价50%吧?那么北上广深的住房收入比至少要“暴涨”超过100,甚至140倍?任志强这次还会对吗?
我们已经说穿了任志强的逻辑,那么他的逻辑在今天是否还能够站住脚?
新华社雄安2017年5月11日电,河北省常务副省长袁桐利接受新华社记者张旭东、熊争艳、李俊义专访时说:在房地产上,雄安坚决落实“房子是用来住的、不是用来炒的”要求,不搞大规模土地批租、不搞土地财政,严格限制商品房开发,让低房价成为新区吸引创新要素的一个核心竞争力。中国ZF府要改变把住房定义为投资品属性,住房是中国居民的生活必需品。
2017年5月19日,中国证监会在每周五例行的新闻发布会上宣布:“不得从事让渡管理责任的所谓‘通道业务’”。再加上银监会的类似规定,最终将有至少30万亿资金受到影响。这表外资金30万亿,大部分是进入房地产业的,加强通道业务监管,让金融资源远离房地产业。
不仅阻断进入房地产开发环节的资金,央行还改变货币政策,收紧银根,彻底终结货币超发带来的通货膨胀和资产价格暴涨。
30多年来,今年央行首次开始收紧银根,见下文后半部分数据:
房价还要暴涨?黄奇帆、徐匡迪不同意任志强这样说
2017年6月6日,京津冀协同发展专家咨询委员会组长、中国工程院主席团名誉主席徐匡迪院士在出席“中国城市百人论坛”2017年年会时说“京津冀协同发展与雄安新区规划都是交由zhong共zhong央zheng治局审议,不是一般的城市规划。”,“雄安新区规划方案预计6月底将会告一段落”。徐匡迪表示“雄安新区将在体制、机制方面做出彻底变化,尝试为中国城市今后发展走一条新路”,他强调“雄安新区的发展绝不被房地产商绑架”。
说到“炒房”推高房价,炒房团只是通过炒高房价,按揭绑架进入银行的资产价格,由银行资产价格来整体确立整个地区的高房价,买房十年不许出卖,就是遏制炒房客。这个不治本,只是遏制炒房客绑架银行推高房价和银行资产的价格。

真正的高房价不是“炒”出来的,是“印”出来的。换一句话说,中国房地产高房价的根源在于ZF主导央行超发人民币。超发人民币的原因来自两个方面,一是ZF通过通货膨胀超发货币收取铸币税来获取ZF经费和基础设施建设需要的巨量资金,二是对冲GK以来出口导向型经济靠压低中国劳动力价格、出卖资源、污染环境积攒的巨额外汇储备。因此,要抑制Zhong央ZF“印”钱的冲动,要改变GaiKai以来放弃中国经济独立自主的局面,让中国经济的发展主要依靠内需拉动的正确轨道上来。所以,今后要改变基础设施建设资金筹备的方式,创新基础设施建设资金的募集手段。
对于地方ZF而言,就是要进行ZF府税制改革,让地方财政不在依赖土地。
Zhong央ZF在经济政策上,必须“短痛”、“阵痛”,通过制订一系列新的财政、货币、税收、经济政策,限制房地产开发,刺激实体经济发展,过去三十年泡沫化了的房地产业,以及被高房价绑架的金融业,才有可能软着陆;被房地产资产泡沫和土地溢价吸走资金和人才,逐渐空心化的实体企业,才有可能重现生机。

未来中国房价是继续“预言帝”的涨预言,还是在GJ调控下缓慢下调?这取决于Zhong央ZF的意愿。如果还如上一届ZF,假调控,真促涨,中国房价还会上涨,只是房价再上涨,金融泡沫是在太大了,房价已经高处不胜寒。ZF府即便不考虑民生,也要考虑金融体系的安危了。
我个人的观点,最高层是力主房价下调的。任志强的预言,这次基本上“错 ”了。
如果下调房价,能否成功,则取决于Zhong央ZF的人事组织安排。让高房价的既得利益者们去主持“调控”,是肯定调控不好的,调控让房价缓慢下调,需要有能力的经济干部来主持调控。比如黄奇帆去主持,就可能成功。涉及组织和干部任命,我们不多言。
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